جنگهای قیمتی در بازار مسکن کانادا از بین رفته، شرایط تأمین مالی بازگشته و شوک تمدید وام کاملاً واقعی است
برای خریداران، فروشندگان و افرادی که در ابتدای سال ۲۰۲۶ وام مسکن خود را تمدید میکنند، بازار مسکن کانادا با محیطی کاملاً متفاوت از نظر نرخ بهره نسبت به یک سال قبل روبهرو است. بیشتر اقتصاددانان بر این باورند که بانک مرکزی کانادا (BoC) احتمالاً سیاست «ثبات نرخ» را ادامه خواهد داد.
بنجامین تال، اقتصاددان بانک CIBC، در گفتوگو با یاهو فایننس کانادا گفت: «ما انتظار نداریم بانک مرکزی هیچ تغییری در نرخها ایجاد کند.» او افزود که نرخهای وام مسکن احتمالاً به پایینترین سطح خود رسیدهاند.
این شرایط تفاوت زیادی با سال گذشته دارد؛ زمانی که انتظار کاهش بیشتر نرخها وجود داشت، نرخهای وام در مسیر نزولی تصور میشدند و نگرانیهای مربوط به جنگهای تجاری ناشی از سیاستهای دونالد ترامپ، رئیسجمهور آمریکا، هنوز فرضی بودند.
یاهو فایننس کانادا پیش از تصمیم اخیر بانک مرکزی با کارشناسان گفتوگو کرده تا راهکارهایی برای سناریوهای مختلف بازار مسکن ارائه دهد؛ البته با یک هشدار مهم: اختلافات تجاری اکنون واقعی شدهاند و غیرقابل پیشبینی بودن آمریکا، همزمان با نزدیک شدن بازبینی توافق تجاری کانادا–آمریکا–مکزیک (CUSMA)، یک عامل نامعلوم بزرگ است.
تال هشدار داد: «اگر همه ما اشتباه کنیم و یک جنگ تجاری بزرگ رخ دهد… این موضوع اقتصاد کانادا را وارد رکود میکند و آن وقت همه پیشبینیها بیاعتبار میشود.»
خریداران اولین خانه: بالاخره زمان به نفع شماست
روانشناسی بازار بهشدت تغییر کرده است. اگرچه اجارهها در بسیاری از شهرها همچنان بالاست، اما میانگین اجاره در سطح کشور در دسامبر به پایینترین سطح ۳۰ ماه اخیر رسید. این موضوع همراه با عرضه زیاد مسکن و انتظار رشد محدود قیمتها، حس فوریت را از بازار گرفته است.
تال گفت: «مردم عجله ندارند و این چیز خوبی است. این یعنی بازار به حالت عادی برگشته، نه بازاری که تا همین اواخر در حالت وحشت بود.»
این صبر بهویژه در بازار کاندو اهمیت دارد؛ جایی که وفور واحدهای فروشنرفته (بهخصوص در منطقه بزرگ تورنتو ) شرایط را به نفع خریداران کرده است. اگرچه ممکن است قیمتها در برخی مناطق در سال ۲۰۲۶ باز هم کاهش یابد، مدیرعامل رویال لپیج، فیل سوپر، توصیه میکند خریداران این افت احتمالی ارزش را در پیشنهاد قیمتی خود لحاظ کنند. «این محاسبه سختی نیست؛ فقط کمی کار با اکسل میخواهد.»
خریداران ارتقایی: افت قیمت همیشه بد نیست
سوپر به مالکان خانههایی که از کاهش ارزش ملک خود ناراحت هستند، دلگرمی میدهد: افت قیمتها در واقع برای کسانی که قصد خرید خانه بزرگتر دارند خبر خوبی است. اگر کل بازار اصلاح شده باشد، فاصله قیمتی بین خانه فعلی شما و خانه رویاییتان کمتر میشود. او گفت: «از نظر ریاضی، شما برنده هستید.»
به دلیل موجودی بالای خانهها، الزام دوران کرونا برای «اول خریدن» حالا جای خود را به سیاست «اول فروختن» داده است. سوپر توصیه میکند ابتدا خانه خود را بفروشید تا معامله قطعی شود، سپس با خیال راحت سراغ خرید بروید. اما تال هشدار میدهد بسیاری از خریداران ارتقایی که روی افزایش ارزش خانه برای تأمین مالی تکیه کرده بودند، حالا این پشتوانه را از دست دادهاند.
«پنجره ریفایننس بسته شده، چون قیمتها در بسیاری موارد پایینتر از سال ۲۰۲۱ هستند.»
فروشندگان: واقعبین باشید
استیو نگ، مدیر ارشد منطقهای و متخصص وام مسکن در بانک TD در ونکوور، میگوید نگاه فروشندگان معمولاً از واقعیت بازار عقبتر است و بسیاری هنوز به قیمتهای گذشته دل بستهاند.
او گفت: «همیشه فکر میکنید میتوانستید بیشتر بفروشید یا شاید هنوز هم بشود، اما بازار در حال تغییر است.»
به گفته او، پیشنهادهای چندگانه بسیار نادر شدهاند و شروط تأمین مالی که زمانی مانع معامله بودند، حالا به روال عادی تبدیل شدهاند. «اکنون پیشنهادهای مشروط ۱۰ تا ۱۴ روزه رایج است و این کاملاً به نفع خریدار است.»
نگ هشدار میدهد فروشندگانی که به دنبال قیمتهای قدیمی هستند ممکن است ماهها خانهشان روی بازار بماند و در این مدت هزینههای جاری مثل مالیات و قبوض سود نهایی را از بین ببرد.
سوپر توصیه میکند به مشاور املاک خود اعتماد کنید و قیمتگذاری واقعبینانه انجام دهید: «با قیمت بازار بفروشید، وگرنه فقط خودتان را عذاب میدهید.»
تمدید وام مسکن: زودتر گزینههایتان را بررسی کنید
با وجود ثبات احتمالی نرخ بهره، تال میگوید سال ۲۰۲۶ آزمون واقعی است. بسیاری از افرادی که در سال ۲۰۲۱ خانه خریدند حالا وام خود را در شرایطی تمدید میکنند که ارزش خانهشان کمتر از قیمت خرید شده و امکان ریفایننس حمایتی از بین رفته است. او هشدار داد: «نزدیک به پنج درصد از کل وامهای مسکن کانادا با افزایش بیش از ۴۰ درصدی پرداخت ماهانه روبهرو خواهند شد. این عدد کمی نیست.»
در چنین شرایطی، تمدید خودکار وام میتواند اشتباه پرهزینهای باشد. نگ توصیه میکند وامگیرندگان حداقل ۱۲۰ روز زودتر نرخ خود را قفل کنند.
او توضیح میدهد که نرخهای ثابت بیشتر از بازار اوراق قرضه تأثیر میگیرند تا تصمیمات مستقیم بانک مرکزی. تال نیز اشاره میکند ممکن است نرخهای ثابت پنجساله در نیمه دوم ۲۰۲۶ افزایش یابند، چرا که بازارها انتظار افزایش نرخ بهره در سال ۲۰۲۷ را دارند.
نگ هشدار داد: «منتظر نامه تمدید بانک نمانید؛ آن موقع فقط ۳۰ تا ۶۰ روز وقت دارید، در حالی که میتوانستید خیلی زودتر نرخ بهتری رزرو کنید.»
برای خانوادههایی که با شوک افزایش شدید پرداخت مواجه میشوند، او میگوید بانکها معمولاً تلاش میکنند کمک کنند؛ مثلاً با طولانیتر کردن دوره بازپرداخت یا تجمیع بدهیهای پربهره مثل وام خودرو و کارت اعتباری در قالب وام مسکن برای کاهش فشار ماهانه.
