وامگیرندگانی که به دنبال نرخ ثابت یا متغیر هستند، اکنون با پرسش متفاوتی روبهرو شدهاند: در بلندمدت با کدام گزینه راحتتر کنار میآیند؟
با تثبیت نسبی نرخهای وام مسکن، خریداران بالقوهای که مدتها منتظر مانده بودند، ممکن است حالا زمان مناسبی برای ورود به بازار ببینند.
لیا زلاتکین، کارگزار وام مسکن در Mortgage Outlet و کارشناس LowestRates.ca میگوید: «ما وارد یک فضای نرخ بهره عادیتر شدهایم.»
او ادامه میدهد: «نشانهی روشنی وجود ندارد که نرخها بهطور قابلتوجهی کاهش پیدا کنند و حتی در برخی موارد، وامدهندگان شروع به افزایش قیمتها کردهاند. به همین دلیل بهتر است وامگیرندگان روی شرایط فعلی تمرکز کنند، نه اینکه منتظر لحظهای ایدهآل بمانند که شاید هرگز نرسد.»
به گفته زلاتکین، بازار مسکن در حال حاضر بیشتر به نفع خریداران است و فرصتهایی برای یافتن معاملات مناسب وجود دارد. طبق گزارش Zoocasa، تنها یکسوم بازارهای بزرگ کانادا از ژانویه ۲۰۲۵ تاکنون افزایش قیمت را تجربه کردهاند. اگر قصد دریافت وام مسکن دارید، به نکات زیر توجه کنید:
فراتر از نرخ بهره فکر کنید
زلاتکین میگوید بسیاری از کاناداییها به اشتباه تصور میکنند تنها عامل مهم در وام مسکن، نرخ بهره است. او این موضوع را به خرید خودرو تشبیه میکند:
مثل این است که وارد نمایشگاه خودرو شوید و فقط قیمت ماشینهای ۳۰، ۴۰ و ۵۰ هزار دلاری را مقایسه کنید، بدون آنکه توجه کنید یکی دیفرانسیل جلو است، دیگری چهارچرخ متحرک دارد و سومی مناسب مسیرهای سخت است. «همانطور که خودروها قابلیتهای متفاوتی دارند، وامهای مسکن هم ویژگیهای متفاوتی دارند.»
یکی از نکات مهم، قابلیت انتقال وام (Portability) است؛ یعنی اگر خانهی خود را عوض کنید، بتوانید وام فعلی را به ملک جدید منتقل کنید. اگر طی پنج سال آینده قصد ارتقا خانه یا جابهجایی برای نزدیکی به خانواده را دارید، این ویژگی بسیار مهم میشود.
همچنین گزینههای بازپرداخت اضافی با هم متفاوت هستند. زمانی که نرخهای متغیر افزایش یافتند، بسیاری از وامگیرندگان با پرداختهای اضافه تلاش کردند هزینهی بهره را کاهش دهند.
برخی بانکها اجازهی پرداخت اضافی تا ۱۰ درصد را میدهند، در حالی که برخی دیگر تا ۲۰ درصد را مجاز میدانند. عبور از این حد معمولاً شامل جریمه میشود.
برخی وامدهندگان نیز خط اعتباری مبتنی بر ارزش خانه (HELOC) ارائه میدهند که برای بازسازی یا تعمیرات مفید است.
پیشبینیپذیری یا انعطافپذیری؛ کدام مهمتر است؟
زلاتکین میگوید بعضی سرمایهگذاران سهام میخرند و سالها به آن نگاه نمیکنند، در حالی که برخی دیگر هر روز بازار را دنبال میکنند و هر نوسان روی روحیهشان اثر میگذارد.
همین استرس میتواند برای صاحبان وامهای متغیر هم وجود داشته باشد، بهویژه نزدیک تصمیمات بانک مرکزی کانادا.
او میگوید:
«اینکه در زندگیتان با پیشبینیپذیری راحتتر هستید یا انعطافپذیری، نقش بسیار مهمی در انتخاب بین نرخ ثابت و متغیر دارد.»
در وام با نرخ ثابت، نرخ بهره برای مدت مشخصی قفل میشود. اما وامهای متغیر معمولاً دو نوع دارند:
نوع اول پرداخت ماهانه ثابت دارد، اما با افزایش نرخ بهره، سهم بهره بیشتر میشود و مدت بازپرداخت طولانیتر خواهد شد.
نوع دوم وام قابل تنظیم است که پرداختها با تغییر نرخ بهره بالا و پایین میرود.
برای برخی خانوادهها، دیدن افزایش پرداخت از مثلاً ۱۰۰۰ دلار به ۱۱۰۰ دلار در یک ماه میتواند ناراحتکننده باشد.
زلاتکین میگوید بسیاری از مشتریانش ترجیح دادهاند کمی نرخ بالاتری بپردازند اما از ثبات و آرامش خاطر برخوردار باشند.
در انتخاب نرخ متغیر آگاهانه عمل کنید
به گفتهی پنهلوپه گراهام، کارشناس وام مسکن در Ratehub.ca، نرخهای متغیر اخیراً از نرخهای ثابت پایینتر آمدهاند و جذابتر شدهاند. برای نمونه، کمترین نرخ متغیر حدود ۳.۴۵ درصد و کمترین نرخ ثابت حدود ۳.۸۹ درصد اعلام شده است.
اما فراتر از جذابیت نرخ کمتر، وامگیرندگان باید بررسی کنند آیا توان مالی تحمل ریسک افزایش نرخها را دارند یا نه.
زلاتکین میگوید چرخهی افزایش و کاهش نرخها اکنون تا حد زیادی به ثبات رسیده و بسیاری از تحلیلگران معتقدند بانک مرکزی کانادا در آیندهی نزدیک کاهش بیشتری در نرخ بهره نخواهد داد.
او میافزاید:
«هرچه بالا میرود پایین میآید و هرچه پایین میآید دوباره بالا میرود. اگر حالا در کف قرار داشته باشیم، احتمال زیادی وجود دارد که نرخها در سه تا پنج سال آینده دوباره افزایش یابند.»
بنابراین افرادی که اکنون نرخ متغیر را انتخاب میکنند باید آمادهی افزایش احتمالی نرخها باشند و بررسی کنند آیا صرفهجویی امروز در آینده هم منطقی خواهد بود یا نه.
برای کسانی که ریسکپذیرتر هستند و درک خوبی از شرایط اقتصادی دارند، وام متغیر همچنان میتواند گزینهی مناسبی باشد.
در شرایط عدم قطعیت سیاسی و اقتصادی، برخی وامگیرندگان به سمت دورههای سهسالهی وام مسکن رفتهاند تا بتوانند با رویکرد «صبر و مشاهده» تصمیمهای آینده را راحتتر بگیرند.
